Apartamentos y Viviendas sin Servicios Hoteleros. Excepción de IVA

El alquiler de apartamentos turísticos, viviendas o partes de viviendas plantea dudas frecuentes en materia de IVA. La cuestión principal no depende únicamente de que el inmueble se anuncie en una plataforma turística, de la duración de la estancia o de que exista una licencia administrativa, sino de si el arrendador se limita a poner la vivienda a disposición del usuario o si, además, presta servicios propios de la industria hotelera.

Esta publicación partía de la consulta vinculante V1781-17, de 10 de julio de 2017, relativa al arrendamiento de apartamentos, viviendas o partes de viviendas sin prestación de servicios propios de la industria hotelera. La consulta sigue siendo un antecedente útil, pero conviene actualizar su explicación para que propietarios, gestores de apartamentos turísticos, inversores inmobiliarios y empresas del sector puedan distinguir con mayor claridad cuándo el alquiler está sujeto y exento de IVA y cuándo puede quedar sujeto y no exento de IVA.

La regulación debe analizarse a partir de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, especialmente su artículo 20.Uno.23º, y del criterio publicado por la Agencia Tributaria sobre alquiler de apartamentos turísticos e IVA.

Actualización 2026: por qué sigue siendo importante distinguir si hay servicios hoteleros

En 2026, la distinción entre alquiler turístico sin servicios hoteleros y prestación de servicios de hospedaje sigue siendo determinante. La Agencia Tributaria sobre alquiler de apartamentos turísticos e IVA mantiene el criterio de que los arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador no presta servicios típicos de la industria hotelera están exentos de IVA, sin perjuicio de su sujeción a otros tributos que puedan corresponder.

Por el contrario, cuando junto con el alojamiento se prestan servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento del apartamento turístico deja de quedar exento de IVA y debe tributar como servicio de alojamiento, conforme al tipo reducido previsto para determinados servicios de hostelería en el artículo 91.Uno.2.2º de la Ley del IVA.

Esta diferencia tiene efectos prácticos relevantes: afecta a la facturación, a la obligación de repercutir IVA, a la deducción de cuotas soportadas, al tratamiento fiscal en IVA y a la forma en que deben organizarse los contratos y la documentación del inmueble. Por ello, antes de iniciar o modificar una actividad de alquiler turístico, conviene revisar el modelo real de explotación y no limitarse a la denominación comercial utilizada.

Cuándo el alquiler de apartamentos o viviendas está exento de IVA

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA declara exentos determinados arrendamientos que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. En el ámbito de apartamentos turísticos, la Agencia Tributaria sobre IVA en apartamentos turísticos aclara que, aunque quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene a efectos de IVA la condición de empresario, el alquiler puede estar sujeto y exento de IVA cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera.

Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando el propietario o gestor se limita a ceder el uso del apartamento, vivienda o parte de vivienda durante un periodo determinado, sin organizar una prestación de hospedaje equiparable a la hotelera. En estos casos, la operación no implica repercutir IVA, aunque puede tener otras consecuencias fiscales, censales, autonómicas o municipales que deben analizarse de forma separada.

1. Simple puesta a disposición de la vivienda

Existe una simple puesta a disposición de la vivienda cuando el arrendador entrega el inmueble para su uso por el arrendatario, sin prestar durante la estancia servicios añadidos propios de un alojamiento hotelero. Puede existir entrega de llaves, limpieza inicial o final, cambio de ropa a la entrada o salida y asistencia puntual para reparaciones, sin que ello convierta necesariamente la operación en un servicio hotelero.

2. Alquiler turístico sin servicios hoteleros

El alquiler turístico sin servicios hoteleros puede estar orientado a estancias temporales, vacaciones o uso distinto de residencia permanente. Aun así, desde el punto de vista del IVA, lo relevante es que no se presten servicios típicos de hospedaje. La Agencia Tributaria sobre IVA en apartamentos turísticos señala expresamente que estos arrendamientos están exentos cuando no incorporan servicios complementarios propios de la industria hotelera.

3. Alquiler con servicios propios de hostelería

Cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera, el alquiler deja de tratarse como una mera cesión de uso de la vivienda. En ese supuesto, la operación se aproxima a un servicio de hospedaje y queda sujeta y no exenta de IVA, con aplicación del tipo que corresponda conforme a la Ley del IVA y al criterio administrativo vigente.

4. Alquiler para uso distinto de vivienda

Debe diferenciarse el alquiler turístico sin servicios hoteleros de otros arrendamientos para uso distinto de vivienda. Si el inmueble se alquila para oficina, despacho profesional, actividad empresarial, almacén, local de negocio u otro uso no residencial, la exención de vivienda puede no resultar aplicable. En estos casos, la operación debe revisarse de forma individualizada.

5. Alquiler a empresas o personas jurídicas

El alquiler a empresas o personas jurídicas requiere especial prudencia. No basta con que el inmueble sea físicamente una vivienda: debe analizarse quién es el arrendatario, cuál es el destino pactado, quién lo utiliza efectivamente y si la vivienda se destina de forma real a alojamiento de personas o a una actividad empresarial. En contratos con sociedades, intermediarios, agencias o gestores, conviene revisar la cadena contractual y la finalidad económica de la operación.

Qué son los servicios propios de la industria hotelera

Los servicios propios de la industria hotelera son aquellos que hacen que la actividad vaya más allá de la mera cesión temporal del inmueble. Según el criterio de la Agencia Tributaria sobre tributación del alquiler de apartamentos turísticos, la actividad de hospedaje se caracteriza por extender la atención al cliente más allá de la puesta a disposición de una vivienda o parte de ella.

Entre los servicios que pueden considerarse propios de la industria hotelera se encuentran, entre otros:

• Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado a tal efecto.
• Limpieza periódica del inmueble y del alojamiento durante la estancia.
• Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
• Servicios de lavandería puestos a disposición del cliente.
• Custodia de maletas, prensa, reservas u otros servicios adicionales de atención al huésped.
• Servicios de alimentación, restauración o desayuno, cuando se integran en la prestación de alojamiento.

La clave no está en un único servicio aislado, sino en valorar si el conjunto de prestaciones ofrecidas configura una actividad de hospedaje. Por ello, un contrato, una web comercial o una descripción en plataforma deben ser coherentes con el servicio realmente prestado.

Qué servicios no convierten necesariamente el alquiler en servicio hotelero

No todos los servicios accesorios convierten automáticamente el alquiler en una actividad hotelera. La Agencia Tributaria sobre IVA en apartamentos turísticos indica que no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, por sí solos, determinados servicios vinculados al estado y mantenimiento del inmueble.

En particular, no suelen tener esa consideración:

• La limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• El cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado.
• La limpieza de zonas comunes del edificio, portal, escaleras, ascensores o urbanización.
• Los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones puntuales de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería o electrodomésticos.

Estos servicios pueden ser compatibles con un alquiler turístico exento de IVA cuando se limitan a preparar o conservar el inmueble y no implican atención periódica propia de un establecimiento de hospedaje. No obstante, si se combinan con otros servicios continuados al cliente, puede cambiar la calificación fiscal de la operación.

Casos en los que el alquiler puede quedar sujeto y no exento de IVA

El alquiler de apartamentos, viviendas o partes de viviendas puede quedar sujeto y no exento de IVA cuando la operación no encaja en la exención de vivienda o cuando incorpora servicios propios de la industria hotelera. En la práctica, conviene prestar atención a los siguientes supuestos:

• Prestación de servicios hoteleros durante la estancia: limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, recepción continuada, custodia de equipaje, lavandería o servicios de restauración.
• Alquiler para actividad empresarial o profesional: uso como oficina, despacho, sede operativa, espacio de trabajo, consulta o actividad económica.
• Arrendamiento a empresas intermediarias: cesión del inmueble a una sociedad que lo explota frente a terceros, cuando el contrato no responde a un uso residencial directo.
• Contratos mixtos o complejos: operaciones en las que se combinan alojamiento, gestión, servicios al huésped, comercialización y otros servicios adicionales.
• Servicios de hospedaje organizados como actividad empresarial: modelos que, por su funcionamiento real, se asemejan a un establecimiento hotelero o de alojamiento turístico con atención continuada.

En estos casos, puede resultar necesario repercutir IVA, emitir factura conforme al régimen aplicable y revisar la posible deducción de cuotas soportadas. La respuesta no debe basarse en el nombre comercial de la actividad, sino en el contenido real de la prestación.

Errores frecuentes de propietarios y gestores de apartamentos turísticos

Los errores en la tributación del alquiler turístico suelen deberse a una clasificación incorrecta de la actividad o a la falta de documentación contractual. Entre los más habituales se encuentran:

• Creer que todo alquiler turístico lleva IVA. Si no se prestan servicios propios de la industria hotelera, puede estar sujeto y exento.
• Creer que ningún alquiler turístico lleva IVA. Si existen servicios hoteleros, la operación puede dejar de estar exenta.
• Confundir licencia turística con tributación en IVA. La normativa turística autonómica y la calificación fiscal no siempre coinciden.
• No revisar los contratos con empresas gestoras. La intervención de una sociedad, agencia o plataforma puede alterar el análisis si cambia el destinatario o la naturaleza del servicio.
• Usar descripciones comerciales ambiguas. Anunciar servicios de atención permanente, lavandería o limpieza periódica puede tener impacto fiscal si esos servicios se prestan realmente.
• No separar servicios accesorios. En algunos modelos, conviene revisar si existe una prestación principal de alojamiento o varias prestaciones diferenciadas.
• Aplicar criterios de otros impuestos al IVA sin un análisis propio. Cada impuesto tiene reglas específicas.

Estos errores pueden afectar tanto a pequeños propietarios como a gestores profesionales o inversores que explotan varios inmuebles. En operaciones con volumen relevante, es recomendable revisar previamente el modelo fiscal, contractual y operativo.

Documentación y criterios que conviene revisar

Antes de declarar una operación como exenta o no exenta de IVA, conviene reunir y revisar la documentación que describe la actividad real. Esta revisión permite evitar contradicciones entre lo que se declara fiscalmente, lo que se ofrece al cliente y lo que se pacta en los contratos.

• Contrato de arrendamiento o condiciones generales de reserva.
• Descripción del anuncio en plataformas turísticas o página web propia.
• Relación de servicios incluidos en el precio.
• Condiciones de limpieza, cambio de ropa, recepción y atención al cliente.
• Facturas emitidas por el propietario, gestor o intermediario.
• Contratos con empresas de gestión turística, limpieza, mantenimiento o atención al huésped.
• Destino real del inmueble y perfil del arrendatario.
• Licencias, registros turísticos o comunicaciones administrativas aplicables.
• Criterio seguido en IVA y en otros tributos que puedan resultar aplicables.

En inmuebles gestionados por sociedades o utilizados dentro de estructuras empresariales, también puede ser recomendable revisar la documentación contractual, societaria y fiscal. Para estas situaciones, IN DIEM Abogados puede prestar apoyo en contenidos relacionados con el alquiler de pisos turísticos y en operaciones vinculadas a inversión inmobiliaria o explotación de activos.

Referencia a la consulta vinculante V1781-17

La consulta vinculante V1781-17, de 10 de julio de 2017, analizó un supuesto de alquiler de apartamentos, viviendas o partes de viviendas sin prestación de servicios propios de la industria hotelera. Su interés jurídico radica en que confirma una idea que sigue siendo esencial: la exención en IVA depende de la naturaleza real del arrendamiento y de los servicios efectivamente prestados.

La consulta no debe leerse como una autorización general para considerar exento cualquier alquiler turístico. Su utilidad está en reforzar el criterio de que la mera cesión de uso de una vivienda, sin servicios hoteleros, puede quedar sujeta y exenta de IVA. En cambio, cuando la actividad incorpora prestaciones propias de hospedaje, el tratamiento fiscal en IVA puede cambiar.

Este criterio se mantiene alineado con la información actual de la Agencia Tributaria sobre tributación del alquiler de apartamentos turísticos, que diferencia entre alquiler turístico, servicios complementarios y prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Cómo puede ayudar IN DIEM Abogados

En IN DIEM Abogados analizamos la tributación del alquiler de apartamentos turísticos, viviendas o partes de viviendas desde una perspectiva fiscal, contractual y empresarial. La revisión puede resultar especialmente útil cuando existen dudas sobre la aplicación de la exención de IVA, la existencia de servicios hoteleros o la intervención de empresas gestoras.

El asesoramiento puede incluir la revisión de contratos, anuncios, facturas, condiciones de reserva, servicios prestados, estructura de gestión y obligaciones fiscales asociadas. También puede coordinarse con otras áreas del despacho cuando el inmueble forma parte de una inversión empresarial, una sociedad patrimonial o una actividad de gestión turística.

Si el problema afecta a viviendas de uso turístico o a la continuidad de la actividad, puede ser recomendable revisar también el cese de actividad de pisos turísticos. Para una primera valoración documental, puede solicitarse una consulta online con IN DIEM Abogados.

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