IMPORTANTE: este artículo analiza la ampliación de plazos para reclamar gastos hipotecarios abusivos conforme al marco jurisprudencial aplicable en el momento de su publicación. Actualmente, cualquier reclamación debe revisarse conforme al caso concreto, la escritura hipotecaria, la documentación de pago, la Directiva 93/13/CEE, la Ley 5/2019, de 15 de marzo y la jurisprudencia vigente del TJUE y del Tribunal Supremo sobre prescripción de la acción restitutoria.
Ampliación de plazos para reclamar gastos hipotecarios abusivos
La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero de 2024 supuso un cambio relevante en el análisis de los plazos de prescripción para que los consumidores puedan reclamar a las entidades bancarias la devolución de determinados gastos hipotecarios abonados como consecuencia de una cláusula declarada abusiva.
Esta cuestión afecta especialmente a consumidores que firmaron préstamos hipotecarios antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, norma que modificó de forma importante el reparto de gastos en la contratación hipotecaria.
En este artículo analizamos el origen del conflicto, el criterio del TJUE, la posición posterior del Tribunal Supremo y qué deben tener en cuenta los consumidores que quieran reclamar gastos de notaría, registro, gestoría u otros conceptos vinculados a la formalización del préstamo hipotecario.
Antecedentes y contexto legal
La cuestión tiene su origen en varias reclamaciones formuladas por consumidores frente a distintas entidades bancarias, solicitando la devolución de gastos asociados a la formalización de préstamos hipotecarios. Estas reclamaciones se basaban en la existencia de cláusulas que imponían al cliente el pago de todos o casi todos los gastos de constitución de la hipoteca.
La Audiencia Provincial de Barcelona planteó varias cuestiones prejudiciales ante el TJUE en diciembre de 2021, en procedimientos en los que se discutía si la acción para reclamar la restitución de esos importes podía considerarse prescrita. Entre las entidades afectadas por estos litigios se encontraban bancos como Caixabank, BBVA, Banco Santander y Banco Sabadell.
El debate no se centraba únicamente en si la cláusula era abusiva, sino en cuándo debía empezar a contar el plazo para reclamar la devolución de las cantidades pagadas. Esta distinción es esencial: la acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva tiene un régimen distinto al de la acción para recuperar las cantidades abonadas indebidamente.
En enero de 2016, el Tribunal Supremo ya declaró abusiva la cláusula que imponía al consumidor el pago indiscriminado de todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario. Posteriormente, la jurisprudencia fue delimitando qué conceptos podían reclamarse y en qué proporción. Sin embargo, la jurisprudencia europea reforzó la idea de que el consumidor no puede quedar privado de su derecho a reclamar por una interpretación excesivamente rígida del plazo de prescripción.
Actualización 2026: estado actual de la reclamación
Actualmente, el punto clave no es afirmar de forma automática que todas las reclamaciones están vigentes o prescritas, sino analizar cuándo tuvo el consumidor conocimiento efectivo de la abusividad de la cláusula y de su derecho a reclamar la devolución.
El criterio del TJUE exige que el plazo de prescripción de la acción restitutoria respete el principio de efectividad de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores. Esto significa que las normas nacionales no pueden hacer imposible o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que reconoce el Derecho de la Unión.
Por su parte, el Tribunal Supremo ha asumido este enfoque al señalar que, si la entidad bancaria no acredita que el consumidor conocía la abusividad de la cláusula y su derecho a reclamar antes de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad, no cabe apreciar sin más la prescripción de la acción de restitución.
Por ello, ante una reclamación de gastos hipotecarios, resulta recomendable revisar la escritura del préstamo, la documentación de pago, las comunicaciones con la entidad y la existencia o no de una resolución judicial previa que haya declarado la nulidad de la cláusula.
Determinación del plazo de prescripción según el TJUE
El Tribunal Supremo y el TJUE coinciden en una idea básica: la acción para solicitar la nulidad de una cláusula abusiva por nulidad absoluta no está sometida al mismo régimen que la acción para reclamar la restitución de las cantidades abonadas. La nulidad de la cláusula puede declararse, pero la devolución del dinero puede quedar sujeta a un plazo de prescripción, siempre que dicho plazo sea compatible con los principios de equivalencia y efectividad.
El principio de equivalencia exige que las acciones basadas en el Derecho de la Unión no reciban un trato menos favorable que acciones similares basadas en el Derecho interno. El principio de efectividad exige que el plazo y sus condiciones no hagan imposible o excesivamente difícil que el consumidor ejerza sus derechos.
Desde esta perspectiva, el TJUE considera que no basta con afirmar que el consumidor pudo conocer la existencia de una jurisprudencia nacional sobre gastos hipotecarios. La posición del consumidor frente a la entidad bancaria es de inferioridad informativa y técnica, por lo que no puede presumirse automáticamente que conocía el alcance jurídico de su derecho a reclamar.
En consecuencia, el último pago de los gastos derivados de la cláusula abusiva no puede considerarse, por sí solo, como el momento inicial del plazo de prescripción. Tampoco puede presumirse sin más que el consumidor conocía la jurisprudencia nacional aplicable por el hecho de que existieran sentencias anteriores sobre la materia.
Este criterio ha debilitado la estrategia de muchas entidades bancarias, que venían rechazando reclamaciones extrajudiciales alegando que el plazo para pedir la devolución de los gastos hipotecarios ya había transcurrido.
Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse
La viabilidad de la reclamación depende de la escritura concreta, de la fecha de contratación y de los pagos efectuados. Con carácter general, en las reclamaciones de gastos hipotecarios suelen analizarse los siguientes conceptos:
- Gastos de notaría, cuando fueron impuestos al consumidor de forma abusiva o en proporción indebida.
- Gastos de registro de la propiedad, especialmente cuando derivan de la inscripción de la garantía hipotecaria en beneficio de la entidad prestamista.
- Gastos de gestoría, cuando la intervención fue impuesta o gestionada en interés principal de la entidad bancaria.
- Gastos de tasación, en determinados supuestos, según la fecha de contratación y la normativa aplicable.
- Intereses legales, cuando proceda, desde el momento del pago indebido o conforme al criterio judicial aplicable.
No todas las reclamaciones son idénticas. Por eso, antes de iniciar una acción judicial o extrajudicial, conviene realizar una revisión jurídica de la escritura y de las facturas abonadas. En IN DIEM Abogados, el equipo de abogados especializados en Derecho Bancario y Financiero puede valorar la viabilidad de la reclamación y la documentación disponible.
Impacto para los consumidores
La sentencia del TJUE y la doctrina posterior del Tribunal Supremo ofrecen una mayor protección a los consumidores, especialmente frente a respuestas bancarias que rechazan la devolución invocando de forma automática la prescripción.
Esto es especialmente relevante para quienes firmaron préstamos hipotecarios antes de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019. A partir de esta norma, el reparto de gastos en los contratos de crédito inmobiliario quedó regulado de forma más precisa, trasladando a la entidad prestamista una parte relevante de los gastos vinculados a la formalización del préstamo.
En todo caso, la existencia de una cláusula abusiva no elimina la necesidad de estudiar el caso concreto. Será necesario comprobar si hubo reclamación previa, si existe sentencia firme, qué pagos se realizaron, qué documentos se conservan y qué plazo resulta aplicable conforme a la normativa estatal o autonómica correspondiente.
Documentación recomendable para reclamar gastos hipotecarios
Para estudiar una posible reclamación de gastos hipotecarios abusivos, es aconsejable recopilar la siguiente documentación:
- Escritura del préstamo hipotecario, especialmente la cláusula relativa a gastos, tributos y servicios asociados.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, si se conservan.
- Justificantes de pago de los gastos vinculados a la formalización del préstamo.
- Comunicaciones con la entidad bancaria, incluyendo reclamaciones extrajudiciales y respuestas recibidas.
- Documentación judicial previa, si ya se inició algún procedimiento o existe sentencia sobre la cláusula.
Si no dispone de toda la documentación, puede ser necesario solicitar copia a la entidad bancaria, a la notaría, al registro o a la gestoría que intervino en la operación. Esta fase documental es importante para cuantificar correctamente la reclamación.
Errores frecuentes al reclamar gastos hipotecarios
En este tipo de reclamaciones conviene evitar algunos errores que pueden perjudicar la posición del consumidor:
- Dar por perdida la reclamación únicamente porque la hipoteca sea antigua.
- No conservar o no solicitar las facturas de los gastos abonados.
- Aceptar una respuesta bancaria de prescripción sin revisión jurídica del caso concreto.
- Confundir la nulidad de la cláusula con la acción de devolución, ya que tienen un tratamiento jurídico diferente.
- No interrumpir correctamente el plazo cuando sea necesario formular una reclamación extrajudicial o judicial.
Una revisión jurídica previa permite valorar si existe base para reclamar, qué conceptos pueden solicitarse y cuál es la estrategia más adecuada en función de la documentación disponible.
¿Cómo puede ayudarte IN DIEM Abogados?
El Área Bancaria y Financiera de IN DIEM Abogados asesora a consumidores y empresas en reclamaciones relacionadas con cláusulas hipotecarias abusivas, gastos de formalización, cláusulas suelo, intereses moratorios, vencimiento anticipado y otros productos o condiciones bancarias que puedan haber generado un perjuicio económico.
El análisis de una reclamación de gastos hipotecarios requiere estudiar la escritura, la cláusula aplicable, las facturas abonadas, la respuesta de la entidad bancaria y la jurisprudencia vigente. En función del caso, puede plantearse una reclamación extrajudicial previa o una acción judicial para solicitar la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades indebidamente abonadas.
Si además la reclamación se vincula a una ejecución hipotecaria, vencimiento anticipado u otras actuaciones bancarias, puede ser recomendable revisar también la posible defensa en materia de ejecuciones hipotecarias.
Puede contactar con IN DIEM Abogados para solicitar una valoración inicial de su caso, presencialmente en nuestras oficinas o mediante asesoramiento legal online. También dispone de servicio legal urgente 24 horas cuando la situación requiera atención inmediata.
- Revisión de la escritura hipotecaria y de la cláusula de gastos.
- Análisis de facturas y justificantes de pago para cuantificar la reclamación.
- Reclamación extrajudicial frente a la entidad bancaria, cuando resulte procedente.
- Asistencia en procedimiento judicial para solicitar nulidad y restitución de cantidades.
- Asesoramiento personalizado durante todas las fases del procedimiento.
Autor: Casimiro Galán Garrido
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios abusivos
¿Qué son los gastos hipotecarios abusivos?
Son aquellos gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario que fueron impuestos al consumidor mediante una cláusula abusiva, especialmente cuando el banco trasladó al cliente todos o casi todos los costes de la operación sin un reparto equilibrado.
¿Qué cambió con la sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024?
La sentencia reforzó la protección del consumidor al analizar cuándo empieza a contar el plazo para reclamar la devolución de gastos hipotecarios. El TJUE señaló que no puede presumirse automáticamente que el consumidor conocía la abusividad de la cláusula y su derecho a reclamar por el simple hecho de existir jurisprudencia previa.
¿La reclamación de gastos hipotecarios puede estar prescrita?
Depende del caso concreto. No debe darse por prescrita una reclamación únicamente porque la hipoteca sea antigua. Es necesario analizar cuándo pudo conocer el consumidor la abusividad de la cláusula, si hubo reclamaciones previas, si existe sentencia firme y qué plazo resulta aplicable.
¿Es lo mismo pedir la nulidad de la cláusula que reclamar la devolución del dinero?
No. La acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva y la acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas tienen un tratamiento jurídico distinto. La devolución puede estar sujeta a plazo de prescripción, siempre que dicho plazo respete los derechos del consumidor.
¿Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse?
Habitualmente se analizan gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e intereses legales, según la fecha de contratación, la cláusula incluida en la escritura, las facturas abonadas y la normativa aplicable en cada momento.
¿Pueden reclamar quienes firmaron la hipoteca antes de la Ley 5/2019?
Sí, pueden tener derecho a reclamar si la escritura contiene una cláusula abusiva de gastos y se cumplen los requisitos aplicables. Las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 deben revisarse individualmente, ya que el reparto de gastos no siempre se ajustaba a los criterios posteriormente consolidados.
¿Qué documentación necesito para reclamar gastos hipotecarios?
Es recomendable contar con la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, los justificantes de pago, las comunicaciones con el banco y cualquier reclamación o resolución judicial previa relacionada con la cláusula de gastos.
¿Qué puedo hacer si no conservo las facturas?
Si no se conservan todas las facturas, puede intentarse obtener copia solicitándola a la entidad bancaria, la notaría, el registro de la propiedad o la gestoría que intervino en la formalización del préstamo. Esta documentación es importante para cuantificar correctamente la reclamación.
¿Puede el banco rechazar la reclamación alegando prescripción?
Sí, algunas entidades pueden oponerse alegando que el plazo ha transcurrido. Sin embargo, esa respuesta no debe aceptarse automáticamente sin revisar el caso concreto, ya que el criterio europeo exige valorar el conocimiento efectivo del consumidor y la compatibilidad del plazo con el principio de efectividad.
¿Conviene reclamar primero al banco antes de acudir al juzgado?
En muchos casos puede ser recomendable formular una reclamación extrajudicial previa frente a la entidad bancaria. Esta vía permite dejar constancia de la reclamación, intentar una solución amistosa y preparar la estrategia jurídica en caso de que sea necesario acudir posteriormente a los tribunales.
¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico?
Porque cada reclamación depende de la escritura, la fecha del préstamo, los gastos abonados, la documentación disponible, las reclamaciones previas y la jurisprudencia aplicable. Un abogado especializado puede valorar la viabilidad de la reclamación y determinar qué cantidades pueden solicitarse.
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