Importante: Este artículo recoge una publicación histórica del año 2018 sobre el cese inmediato de la actividad de pisos turísticos por molestias, convivencia vecinal y uso anómalo de elementos comunes en una comunidad de propietarios.
Desde entonces, el régimen jurídico de las viviendas de uso turístico ha evolucionado de forma relevante, especialmente por reformas posteriores de la Ley de Propiedad Horizontal, por el Real Decreto-ley 7/2019 y por jurisprudencia posterior. Para un análisis actual contáctanos.
La actividad de los pisos turísticos, recientemente regulada en el momento de publicación de esta entrada, estaba generando en algunos casos problemática de convivencia entre vecinos que comenzaba a trasladarse a nuestros tribunales.
El uso turístico de viviendas situadas dentro de comunidades de propietarios planteaba una cuestión especialmente relevante: determinar cuándo esa actividad podía considerarse compatible con la convivencia ordinaria del inmueble y cuándo, por el contrario, podía generar molestias, perjuicios o un uso anómalo de los elementos comunes.
Cese inmediato de la actividad de pisos turísticos
De forma genérica, los Tribunales están de acuerdo en que “no puede concluirse que en abstracto la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se hace pueda tildarse de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas. Aunque este análisis deberá producirse caso por caso” (TSJC).
Abogados IN DIEM ya se hizo eco de esta resolución en nuestro blog, que puede consultar en la entrada sobre alquiler de pisos turísticos y comunidades de propietarios.
En tal sentido, el citado TSJC ha dictado una sentencia que avala que las comunidades de propietarios pueden cambiar los estatutos para prohibir los pisos turísticos, pero que determina que esta decisión no puede tener efecto en el propietario que adquirió su piso sin ninguna restricción de uso si ya tiene la licencia aprobada.
Consiguientemente, corresponde a los Tribunales, en función de cada supuesto de hecho, determinar si existe una convivencia normal o, en caso contrario, anómala para los vecinos de la comunidad de propietarios, para así concluir las medidas a adoptar.
El criterio de análisis caso por caso
La idea de análisis caso por caso resulta esencial en los conflictos sobre viviendas de uso turístico. No basta con afirmar de manera abstracta que toda actividad turística es contraria a la convivencia comunitaria, ni tampoco puede descartarse de forma automática la existencia de perjuicios para los vecinos.
La valoración jurídica debe atender al uso concreto que se realiza de la vivienda, a la intensidad de la actividad, al número de ocupantes, al uso de elementos comunes, a la existencia de ruidos, daños, incidentes o alteraciones de la convivencia, y a la posible afectación del descanso, seguridad y tranquilidad de quienes residen habitualmente en el edificio.
Por ello, en este tipo de conflictos adquieren especial importancia las pruebas que pueda aportar la comunidad de propietarios: actas comunitarias, denuncias, comunicaciones, partes policiales, testimonios de vecinos, incidencias documentadas, fotografías, vídeos o cualquier otro elemento que permita acreditar un uso anómalo o perjudicial.
Resolución sobre el cese inmediato de dos pisos turísticos
Recientemente, según ha informado el Consejo General del Poder Judicial, el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Granada ha ordenado el cese “de manera inmediata” de la actividad de dos pisos turísticos.
La resolución considera que la actividad de dichos pisos turísticos era molesta y perjudicial. En tal sentido, cabe destacar de dicha resolución el siguiente tenor:
“[…] hecho notorio que el uso de los elementos comunes por ochocientas personas distintas en dos años (dato ofrecido por el propio demandado) evidentemente supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias y aunque únicamente se expresase en términos de probabilidad la de producirse daños, o un inadecuado o mal uso de los elementos comunitarios es alta, si además a ello se añade que los usuarios carecen de cotitularidad sobre éstos de modo que de su reparación o reposición no les afectaría directamente en bienes de su propiedad, el cuidado empleado no puede equipararse al de los comuneros”.
La intensidad del uso de los elementos comunes fue, por tanto, uno de los factores relevantes para apreciar el carácter molesto o perjudicial de la actividad. El tránsito continuado de usuarios ajenos a la comunidad podía alterar la forma ordinaria de utilización del edificio y aumentar el riesgo de daños, deterioro o uso inadecuado de zonas comunes.
Actividad turística en comunidades de propietarios
La resolución también destacó la diferencia entre un alojamiento especialmente preparado para el uso turístico y una vivienda integrada en una comunidad de propietarios en la que conviven residentes habituales.
“[…] el empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios como turísticos conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual provoca necesariamente los conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello”.
Esta consideración refleja una de las tensiones principales que genera el alquiler turístico en edificios residenciales: la convivencia entre quienes utilizan la vivienda de manera temporal y quienes residen de forma estable en el inmueble.
La actividad turística puede implicar entradas y salidas frecuentes, uso intensivo de ascensores, portales, escaleras y demás elementos comunes, además de situaciones que pueden incidir en la seguridad, descanso y tranquilidad de la comunidad.
Ruidos, seguridad y alteración de la convivencia
La resolución reseñada también tuvo en cuenta distintas incidencias relacionadas con la seguridad, la entrega de llaves, los ruidos y el uso de zonas comunes.
“[…] por la seguridad de los propietarios por la entrega de llaves de acceso al portal en relación con la cantidad de ocupantes de los mismos, así como la necesidad de tener que acudir a la policía local por “la fiesta que organizaron unos extranjeros” a las cuatro de la madrugada, incidentes ocurridos el viernes 21 de marzo por la celebración de una fiesta de despedida, la utilización de la portería como bar de copas llenándola de desperdicios, igualmente por los ruidos a altas horas de la madrugada que manifiestan los propietarios de los pisos colindantes”.
Este tipo de circunstancias permitía valorar que no se trataba de una mera incomodidad aislada, sino de una sucesión de incidencias con impacto en la convivencia normal de la comunidad.
En los conflictos sobre pisos turísticos, la existencia de ruidos, fiestas, uso indebido de zonas comunes, problemas de seguridad o presencia constante de usuarios ajenos al inmueble puede ser relevante para fundamentar una acción de cesación o una reclamación frente al uso anómalo de la vivienda.
Actividad molesta y perjudicial
Finalmente, la resolución concluyó que la actividad desarrollada en los inmuebles generaba una afectación relevante para los vecinos:
“[…] es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios, de mayor o menor trascendencia que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual”, y aun cuando únicamente se “produjesen ruidos en el inmueble el daño ocasionado a los vecinos no puede considerarse exclusivamente como molesto sino pernicioso”.
El criterio de la resolución resulta especialmente relevante porque vincula la actividad turística no solo con molestias puntuales, sino con la alteración de expectativas razonables de descanso, seguridad y convivencia propias de una vivienda habitual.
En este contexto, el cese de la actividad puede aparecer como una medida adecuada cuando se acredita que el uso turístico de la vivienda genera una perturbación real y continuada para el resto de propietarios o residentes.
Comunidades de propietarios y pisos turísticos
Los conflictos sobre pisos turísticos en comunidades de propietarios pueden surgir tanto por la existencia de una prohibición estatutaria como por el desarrollo de actividades molestas, incívicas o perjudiciales para la comunidad.
En ausencia de una prohibición expresa, el análisis puede centrarse en el uso concreto de la vivienda y en la prueba de las molestias ocasionadas. Por ello, la actuación de la comunidad debe ser ordenada, documentada y jurídicamente fundada.
La comunidad de propietarios puede necesitar asesoramiento para valorar si existe base suficiente para actuar, qué pruebas conviene reunir, qué acuerdos comunitarios deben adoptarse y qué acciones legales pueden ejercitarse frente al propietario o titular de la actividad.
Información actual sobre pisos turísticos y comunidades de propietarios
Para ampliar información actual sobre pisos turísticos, comunidades de propietarios, licencias, uso turístico de viviendas y conflictos vecinales, puede consultar otros contenidos de IN DIEM Abogados sobre alquiler de pisos turísticos y comunidades de propietarios, o solicitar una consulta IN DIEM para analizar el caso concreto.
Preguntas frecuentes sobre pisos turísticos y comunidades de propietarios
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
La comunidad puede adoptar acuerdos que limiten o condicionen el uso turístico de viviendas conforme a la normativa vigente y a la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, la validez, alcance y efectos de esa prohibición deben analizarse caso por caso, especialmente si ya existían licencias o actividades previas.
¿El uso turístico de una vivienda es siempre una actividad molesta?
No necesariamente. La existencia de una vivienda turística no implica por sí sola una actividad contraria a la convivencia. Lo relevante es acreditar si el uso concreto genera molestias, ruidos, problemas de seguridad, daños, uso anómalo de elementos comunes o alteraciones reales en la vida de la comunidad.
¿Cuándo puede solicitarse el cese de la actividad turística?
Puede valorarse una acción de cesación cuando la actividad resulte molesta, perjudicial, incívica o contraria a la convivencia normal del inmueble. Para ello será necesario reunir pruebas suficientes y revisar la normativa autonómica, municipal y comunitaria aplicable.
¿Qué pruebas puede aportar la comunidad frente a un piso turístico conflictivo?
Pueden ser útiles las actas de comunidad, comunicaciones al propietario, denuncias, partes policiales, fotografías, vídeos, testimonios de vecinos, informes técnicos, registros de incidencias, quejas reiteradas y cualquier documento que acredite ruidos, daños, uso indebido de zonas comunes o problemas de seguridad.
¿Qué importancia tiene el uso de los elementos comunes?
El uso intensivo de portales, escaleras, ascensores, patios, zonas de acceso o instalaciones comunes puede ser relevante si altera la convivencia ordinaria o incrementa el riesgo de daños. En viviendas turísticas, la rotación frecuente de ocupantes puede justificar un análisis específico del impacto en la comunidad.
¿Qué puede hacer un vecino afectado por ruidos o fiestas en un piso turístico?
Conviene documentar las incidencias, comunicar los hechos al presidente o administrador de la comunidad, solicitar que consten en acta, valorar la intervención policial si procede y pedir asesoramiento jurídico para determinar si existe base para una reclamación o acción de cesación.
¿Puede actuar la comunidad aunque el piso turístico tenga licencia?
La existencia de licencia administrativa no impide necesariamente que la comunidad actúe si la actividad se desarrolla de forma molesta, perjudicial o contraria a la convivencia. La licencia permite ejercer la actividad desde el punto de vista administrativo, pero no ampara conductas incívicas ni usos anómalos del inmueble.
¿Qué debe revisar un propietario antes de explotar una vivienda turística?
Debe revisar la normativa autonómica y municipal, los estatutos de la comunidad, posibles acuerdos comunitarios, requisitos de licencia o declaración responsable, obligaciones fiscales, seguros, condiciones de convivencia y limitaciones derivadas de la propiedad horizontal.
¿Por qué es importante analizar cada caso de forma individual?
Porque los conflictos sobre pisos turísticos dependen de múltiples factores: normativa local, existencia de licencia, estatutos comunitarios, intensidad de uso, pruebas de molestias, acuerdos adoptados, número de incidencias y afectación real a los vecinos.
¿Cómo puede ayudar IN DIEM Abogados en conflictos por pisos turísticos?
IN DIEM Abogados puede asesorar a comunidades, propietarios y vecinos en la revisión de licencias, estatutos, acuerdos comunitarios, recopilación de pruebas, reclamaciones por molestias, acciones de cesación, expedientes administrativos y defensa jurídica en conflictos relacionados con viviendas de uso turístico.
Asesoramiento jurídico en pisos turísticos y comunidades de propietarios
IN DIEM Abogados asesora en materias relacionadas con pisos turísticos, comunidades de propietarios, propiedad horizontal, licencias administrativas, expedientes sancionadores, tributación, conflictos vecinales y usos anómalos de viviendas turísticas.
El asesoramiento jurídico puede resultar relevante para comunidades de propietarios que desean actuar frente a actividades molestas, propietarios que explotan viviendas de uso turístico, vecinos afectados por ruidos o problemas de convivencia, o titulares que necesitan revisar la legalidad administrativa y comunitaria de la actividad.
Para una primera valoración, puede contactar con IN DIEM Abogados a través de una consulta IN DIEM.
Atención presencial, online y urgente. Asistencia las 24 h.
IN DIEM Abogados presta asistencia jurídica presencial y online desde sus oficinas en Madrid, Sevilla, Málaga, Marbella, Estepona, Las Palmas de Gran Canaria, Almería y Huelva, ofreciendo cobertura a clientes de todo el territorio nacional.
El despacho cuenta con un equipo multidisciplinar integrado por abogados especializados y profesionales con experiencia en el ámbito judicial, fiscal y administrativo, lo que permite abordar cada asunto desde una perspectiva técnica, estratégica y práctica.
Además, IN DIEM Abogados ofrece asistencia online y atención urgente cuando la naturaleza del asunto requiere una respuesta inmediata o una primera valoración rápida del caso.
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¿Algo más sobre Abogados IN DIEM? Te dejamos este breve video de presentación…
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Para algunos reconocimientos te dejamos este enlace.
Muy interesante para la gestión de las Comunidades de Propietarios!!
Entiendo que con carácter general no se puede prohibir de antemano la actividad turísticas en unos pisos de una comunidad de propietarios. Pero supongo que si lo prevén los estautos, sí se podrá ¿verdad? ¿qué se necesita para que los estatutos de la comunidad incluyan tal prohibición?
Efectivamente, los estatutos pueden prohibir la utilización de sus viviends o apartamentos para actividad de turísitica a través de los Estatutos… es más, hay algunas comunidades autonómas que no autorizan tal actividad si los estatutos los prohible. En el caso de que no hubiera ninguna regulación, podría cambiarse,… ahora bien, no va a ser fácil, ya que a tenor del art. 17.6 de La Ley de Propiedad Horizontal requeriría unanimidad y probablemente el propietario o propietarios interesado en tal explotación se negará a la adopción de tal acuerdo… en tales casos, habría que acudir a los Tribunales.
Buenos días:
En nuestras comunidad de propietarios (Comunidad de Propietarios Julio Verne, en Sevilla) quieren implantar una actiivdad turística, y nos interesaría saber si podemos contar con asesoramiento jurídico para evitar que sigan adelante.
Pablo, buenos días… Será un placer atenderles y asesorarles legalmente sobre la normativa y opciones para evitar actividades turísticas en su comunidad de propietarios. Para cualquier cuestión, puede llamar al teléfono de la Oficina de Sevilla número 954 270 522.